评论:楼市区域分化和背离反映预期正在改变

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随着“房住不炒”定位落实,决定我国房地产市场运行的政策、货币变量发生较大改变,在政策层面严厉打击房地产市场投机炒作行为,在货币资金面从严管控房地产融资。在这两大因素的综合作用下,2016年以来住宅市场热度显著降温,但考虑到市场对政策和货币变量反应的及时性,以及住宅开发周期和调整滞后、三线四线城市住宅“去库存”等因素,当前我国房地产市场出现了区域分化和市场背离现象。

一是热点城市房价有所回落,而非热点城市房价继续上涨。据国家统计局发布数据,2017年12月份,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格环比下降0.1%,但二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比均上涨0.3%。二是商品房销售面积增长连续放缓,而土地购置面积波动上升。2017年1-12月,全国商品房销售面积同比增长7.7%,相比2016年大幅放缓;而同期房地产开发企业土地购置面积增速同比增长15.8%,远高于2016年。三是房地产开发投资增速连续回落,而房地产业景气指数持续上扬。据国家统计局数据,2017年1-12月,全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速较年内高点回落2.3个百分点。2017年12月,房地产开发景气指数为101.72点,为年内最高点。四是房地产融资增速回落,而土地成交价款高速增长。2017年末,全国人民币房地产贷款同比增长20.9%,增速比上年末低6.1个百分点;全年增加5.6万亿元,同比少增1087亿元。而同期全国土地成交价款13643亿元,增长49.4%,增速同比提高2.4个百分点。

楼市区域分化和市场背离现象反映出市场预期正在改变。当前我国房地产市场之所以会出现分化和背离现象,是因为正处于楼市秩序重建和预期重新锚定的关键时期。

一是房地产业作为地方经济增长稳定器作用的预期正在改变。过去一段时间以来,房地产业拉动地方经济增长的作用被过度倚重,一定程度固化了楼市发展路径依赖,因而强化了房价上涨预期,积聚了市场风险。去年以来,“房住不炒”的明确定位,奠定了房地产市场调控的基本方向。在深化供给侧结构性改革和加快建设创新型国家的要求下,特别是过去几年住宅供求关系明显改善的情况下,地方创新驱动发展与发展房地产业存在一定冲突,房地产市场运行的逻辑已经发生根本性变化。可见,房地产业在稳定地方经济增长作用的预期已经在改变。

二是房地产市场加杠杆投资的预期正在改变。随着居民家庭杠杆水平的快速上升,家庭债务风险压力显著增加。特别是2016年以来热点城市居民加杠杆购房的风险正在显现,按揭贷款利率上升和房价出现松动,导致家庭债务负担和财务状况出现较为明显的恶化。2017年虽然出现了利用个人消费贷款、个人经营贷款违规进行楼市炒作现象,但随着热点城市房价回落,市场投机炒作动力将会不足。这说明,房地产市场加杠杆投资的预期正在改变。

三是热点城市房价刚性泡沫的预期正在改变。据国家统计局发布的数据,2018年1月份一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降,二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落,本月比上月回落0.5个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。这表明,在过去楼市急剧升温过程中市场坚信热点城市房价“刚性泡沫”的预期正在改变。

四是住宅是良好投资品种的预期正在改变。住宅投资价值在于供给缺乏弹性,因而价格上涨动力充足,适合大资金进行炒作。但随着热点城市增加了多主体供给、多渠道保障,并探索建立租购并举的住房制度,热点城市住宅供给的稀缺性将会发生较大变化,进而影响到房价向上运行空间。目前,热点城市房价已经远远高出社会承受能力,动辄千万元一套公寓,远非普通家庭所能承受。考虑到政策面已经趋向严厉,融资政策也在收紧,住宅资金占用庞大而实际现金流收益低,不太适合作为可靠的投资品种。三线、四线城市房价上涨缺乏基础,随着热点城市房价出现松动和回落,三线、四线城市房地产市场调整的压力将与日俱增,值得高度警惕。

当前我国房地产市场预期的改变,符合“房住不炒”的政策定位,将会推动房地产市场稳健理性运行。但也要看到,我国楼市投资投机惯性依然根深蒂固,特别是当前房地产市场出现了区域分化和背离现象,深刻反映出市场秩序重建的曲折性,以及市场预期重新锚定的复杂性,仍有必要坚持投机炒作行为“露头就打”的原则,并保持房地产调控政策的稳定性和连续性,促进房地产市场长期稳健运行。

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